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| CBD进入商务开发年 写字楼供量近百万平方米 |
| 新疆房网首页 2004年5月10日10:32 北京房地产网 |
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北京ＣＢＤ区域内住宅开发过热的现象一直为各方人士所担忧，不过这种局面将有所改变。记者了解到，随着最近财富中心一期写字楼正式推向市场，今年ＣＢＤ区域内新写字楼的市场供应量将明显加大，这是ＣＢＤ建设以来写字楼市场的第一次大规模放量，特别是下半年将有大量的写字楼项目投向市场，预计总供应量接近100万平方米。
ＣＢＤ写字楼开始放量
据了解，去年ＣＢＤ内销售型写字楼总供应面积约为25万平米，整体供应量不大，在销的基本属于区域内的二、三线产品。但是，今年ＣＢＤ区域内新写字楼的市场供应量将明显加大，特别是今年下半年，将有大量的写字楼项目投入市场。像北京财富中心、世纪财富中心、万通中心、中环广场、ＣＢＤ国际大厦加上目前在售的蓝宝国际大厦、温特莱中心、尚都国际，总供应量接近100万平方米。
从市场和发展角度看，北京ＣＢＤ的开发历经规划年、公寓年、商业年之后，逐步进入商务开发的新阶段，其标志是商务写字楼的开发，今年ＣＢＤ的一些主要写字楼将陆续动工，也可以说，今年是ＣＢＤ的“商务年”。
3月18日上午，北京财富中心举行了一期写字楼产品推介会。会上，ＣＢＤ管委会发展处处长张维刚说：“高档写字楼建筑是ＣＢＤ发展主要形态，我们希望财富中心成为国贸之后又一个非常有国际氛围的建筑群。”同时，ＣＢＤ管委会规划建设总顾问柯焕章先生表示：“ＣＢＤ的商务功能将进一步加强，财富中心代表了北京ＣＢＤ发展的大方向。”
从目前的情况看，今年将是ＣＢＤ写字楼供量大增的一年，也是高档产品推出较多的一年。随着ＣＢＤ建设的逐步完善，将有更多的国内外企业进驻ＣＢＤ，今年会形成写字楼成交的一个高峰。同时，前年、去年ＣＢＤ内写字楼新产品供应量很少，区域内存在大量的客户需求，这一需求将在今年得到部分释放。由于今年ＣＢＤ内写字楼市场的集中放量，将带热这一地区的办公物业市场。
香江国际副总裁潘明朗认为，商务写字楼是ＣＢＤ的核心物业，它的定位、品质直接决定着ＣＢＤ的商务环境品质和氛围，是ＣＢＤ物业的重中之重。北京ＣＢＤ的商务写字楼不仅要求多元化，更要求精品化、品牌化，与国际商务办公环境接轨，以满足全球化时代跨国企业发展的需求。ＣＢＤ今年的写字楼新项目品质将整体高于去年，预计整体市场均价应该能够在每建筑平方米2000美元以上。
新一代甲级写字楼浮出水面
据了解，ＣＢＤ内正在建设中的新一代写字楼在硬件配置方面有了很大提升，更加关注使用者的安全、健康、高效。可以预见，更加人性化的设计将使这些新产品在未来ＣＢＤ写字楼市场的新老之争中处于有利地位。
例如，ＣＢＤ区域内的老一代甲级写字楼的平均室内净高在2.5米，而新一代的写字楼的净高大部分将会达到2.7米，将进一步改善办公的舒适度，满足客户对办公健康性的要求。
新一代的甲级写字楼采用了目前国际上较为流行的四管空调系统，更精确的调节室内温度，提高了舒适度。目前ＣＢＤ的写字楼中只有国贸2座和嘉里中心有类似配置，未来这将成为写字楼的基本配置。
在办公空间方面，架空地台因为在布线的灵活性、设备的升级方面具有优势，而成为写字楼关注的重点。ＣＢＤ内在建的国际级甲级写字楼多数配备了架空地台，帮助企业在未来的发展中对通信、视频、网络等应用提供更大的延展性。目前ＣＢＤ的写字楼中只有嘉里中心部分楼层有这种配置。
作为ＣＢＤ规划方案确定后推出的第一座国际甲级写字楼，北京财富中心一期写字楼已于去年年底提前封顶，目前正在进行玻璃幕墙的施工，将以准现房推向市场。专家认为，北京财富中心写字楼无论是在规划设计、建筑形象、空间效率、智能配置、能源利用、经济营运等众多方面都拥有前瞻性，体现着ＣＢＤ规划之后新一代写字楼的品质。
建筑综合体将主导ＣＢＤ
按照ＣＢＤ规划，区域内的项目总体要符合写字楼、公寓、商业的比例为532的标准。因此区域内多数在建和待建的大中型项目，都是包含3种以上物业形态的建筑综合体。建筑综合体已经成为一个城市现代化程度的标志。
据专家介绍，建筑综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商业、会议、展览及娱乐于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸等都属大型建筑综合体。
像北京财富中心就是直接以洛克菲勒中心、香港的太古广场为模板，72万平方米构筑了全世界ＣＢＤ都少有的超高层建筑群，成为ＣＢＤ核心区名副其实的“城中之城”，实现ＣＢＤ商务物业的最大优势——高效化商务办公，其硬件配置普遍高于现有产品。
ＣＢＤ内原有的建筑综合体只有国贸、嘉里和京广，而那些新兴的建筑综合体包括，北京财富中心、国贸三期、建外ＳＯＨＯ、银泰中心、金地中心、蓝堡国际、尚都国际、万达广场、华贸中心等。这些大小近10家建筑综合体项目将在2008年以前在ＣＢＤ内建成并投入使用。面对如此多的供应量，竞争将在所难免。
专家认为，未来ＣＢＤ区域内的竞争将是这些综合体的竞争，比较的是规划的合理性，而不是单纯的某种产品。如何通过建筑综合体各种物业形态的组合及道路、交通、设备设施等综合因素下，使客户的财富能得到理想的回报将是各项目突破的重点。同时，每个建筑综合体在位置、规划、建筑设计风格等方面都各具特色，突出项目的个性和特性才能取胜。 |
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