 |
|
 |
|
|
| 用市场比较法和成本法给自己的公房定个好价 |
| 新疆房网首页 2004年5月11日10:44 北京房地产网 |
| 【 我来说两句 】 【 打印本页 】 【 关闭窗口 】 |
|
|
|
| 用市场比较法和成本法给自己的公房定个好价 |
|
|
2003年8月8日 |
今年，北京房地产二级市场的利好政策不断出台，市场走势渐好，越来越多的人想将自己手中的已购公房出售。但大多数业主不知道自己房屋到底值多少钱：价格报高了，不容易卖出；价格报低了，自己又吃亏。该如何确定房屋的市场价格呢？链家?宝业建议业主运用市场比较法和成本法两种方法来确定房屋市场价格。
市场比较法：用其他区域的房价算
市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
在市场比较法估价中，需要对交易情况、交易日期、房地产状况进行修正。需要修正的主要因素有以下几方面：房屋位置、建筑年代、楼层、朝向、装修、供暖及燃气。它们各自的修正百分数如下：
房屋位置：0-3%，如果待估价房屋有更好的位置、交通、购物休闲环境等，则可选取1%至3%的修正百分数；
建筑年代的相对折旧：1%，在实际的估价中，年折旧率是按2%计算，但建筑年代对已购公房的实际影响并没有那么大，所以每年的相对折旧按1%计算较为适合；
楼层：一层为-2%；二层为0，三四层为2%，五层为1%，顶层为-2%；高层：一层为-3%；二层为-2%，三层为-1%，四五层为0，六层及六层以上为1%，顶层为-3%；
朝向：东向为0%，南向为＋2%，西向为-1%，北向-2%。
装修：精装修且在3年以内的为＋3%，3年以上的为0%。
暖气和燃气：有暖气和燃气为0%，单气为-2%。
例如：团结湖北三条一套55平方米的两居，成交价为4900元／平方米，建筑年代为1982年，楼层为5层顶层，朝向为南北向，双气，普通装修。如要评估一套甜水园东里65平方米的两居住宅，建筑年代为1988年，楼层为6层楼的5层，东西向，双气，普通装修的房屋。以团结湖北三条的房屋为比较对象，该房屋的比准价格为：4900×（1＋5%)＝5145元／平方米。
提示：如果所出售的房地产周边有较多类似的房地产出售，那么选用市场比较法来进行估价就比较适合。
步骤：第一步搜集交易实例。业主可以通过同事、朋友或其他方式了解到自己房屋周边的交易实例；第二步进行交易修正。房地产状况修正可分为区位状况修正(繁华程度、交通便捷程度、环境景观、临路状况等因素)、权益状况修正(土地使用权年限)和实物状况修正(新旧程度、户型、朝向、楼层、装修等因素)三方面。第三步求取比准价格。
成本法：用新房价格算旧房
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。
一般来说，多层住宅每平方米的建筑成本约为1000元，高层住宅约1600元。管理费用约占成本的2.5%至3%，投资利息约占成本的5.5%，销售税费约占成本的5.5%，开发利润约为成本的15%至20%。
如果你不知道自己房屋的土地级别，不妨以周边新建普通商品房的平均销售价格作为房地产的重置价格。举例说明：甜水园附近的新建普通商品住宅(华阳家园)单价为6600元／平方米，那么旧房地产价格为：6600×（1-20%)＝5280元。但这是商品房产权的价格，与业主的已购公房产权还有一定的差别，另外商品房的户型结构也优于已购公房。因此，还需对它给予一定的修正，大约为-5%左右。该房屋的价格应为5280×（1-5%)＝5016元。
当然两种方法评估的房价会有一定的差别，如甜水园东里2居65平方米的已购公房住宅单价为5058元，该房屋的售价为33万元比较适合。
总之，业主通过运用上述两种方法就能确定自己的房屋价格，但需要提醒业主的是，根据上面所评估出来的价格只能当做出售房屋时的价格参考，实际的成交价格还要看市场供求的状况。 陈绍增
提示：如果所出售的房地产周边从来没有或很少有成交案例发生，那么就较为适合采用成本法来估价。
步骤：第一步了解有关房地产开发的成本、税费、利润等资料。一般来说，房地产价格主要由以下六方面的费用构成：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润；第二步估算重置价格，假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金及应得的利润之和。第三步估算折旧。第四步求取价格。旧房地产价格的成本法的基本公式为：旧房地产价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重置价格-建筑物的折旧。 北京晨报 | |
|
 |
