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| 大盘品质 性价比盖过营销术 |
| 新疆房网首页 2004年5月15日20:23 北京青年报 |
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2000年至今，北京楼市概念满天飞。“soho"、绿色生态住宅、水景住宅随处可见，有开发商是今天上演“无理由退房秀”，还有人推出“告别空调暖气时代”。各种新概念，新技术不断被作为卖点炒作，而自2000年首次以准现房的面貌开盘至今，世纪城的开发商———来自福建的金源集团在这两年多的时间内，没有营造任何概念，没有搞过任何促销活动，却创造了一系列京城楼市新纪录－－－最大面积开工竣工、最大面积准现房销售；一天销售2.3亿、2001年销售冠军－－有人称之为大盘时代的先锋。伴随着地下娱乐城生意的兴隆，世纪金源大饭店的开业日前世纪城120万平方米的南区以百分百的销售率全面封盘。从2000年8月开始销售到今天的封盘，建设速度和销售速度不亚于经济适用住房的世纪城给北京楼市带来了哪些值得思考的东西？
准现房销售无需“营销技巧”
走进世纪城的销售大厅，没有任何广告贴画，桌子和椅子也是最朴实实用的那种，见不到一般售楼处的精心和现代，简朴的情形让你无法把它和年均销售额达25个亿的世纪城联系起来，但一旁的硕大沙盘和销售大厅的大却又让人相信，这是世纪城的销售大厅。再到现楼内的样板间，记者看到的还是2000年世纪城第一次开盘时的样板间。当年就不是很新潮的样板间现在看来已经明显落伍，问起为什么没有装修新的样板间，世纪金源副总黄涛认为，“没有必要，我们一直卖的是准现房，老百姓买房的时候可以进到屋里看看房子是什么样子的了，一期房子开始卖后，样板间就没什么用处。”
难怪业内人士很叹服地说，世纪城看似没有技巧的营销实际上是最有技巧的营销，在期房成“欺房”的北京楼市，世纪城以看得见摸得着的准现房热销也是情理之中。
走中档价位道路投好“大众”胃口
中档价位的定位填补了西边住宅市场的空白。在世纪城之前之后在四季青桥附近开发的项目，无论是万柳大社区还是曙光花园、鲁艺上河村、诚品建筑，房价几乎都在8000元以上，中关村西区核心区的住宅项目价位更高。世纪城自2000年8月1日开盘后，基本上没有调过价，塔楼均价一直保持在5800元/平方米，板楼均价一直保持在6000多元/平方米，加上是准现房销售，每开盘一次必然火爆一次。由这不难看出，在西四环左右，6000多元/平方米价位的房子是大众比较能接受的，也是目前西边住宅市场较为稀缺的。
住宅如此，车库也是如此。世纪城的地下车库在最早开盘认购时，仅卖4万元一个，而当时，北京市场车库的行情价为8到15万元一个。即便是到目前，世纪城的车库最高卖7万元，据透露，车库的销售世纪城让利给客户不少于5000万元。
有人曾对世纪城的低价进行指责，认为世纪城把西边的土地价值都给压低了。对此，世纪金源集团的解释是“老百姓需要的就是好的，老百姓排着队来买房就说明房子的定位是合适的。”
性价比托出大盘品项
“低调开盘不施炒作则表明其产品肯定具备某种‘别人做不出来或不敢做’的强大卖点——这就是性价比。”这是一位业内人士在2001年世纪城热销了一年后对其做的评价。确实，现在回头看世纪城的销售，性价比高确实是其热销的动力源泉。世纪城的均好性也是世纪城的业主最认可的。
首先，整个小区通透开放，没有一般大社区的围合封闭。世纪城的西北上方是西山山脉，为了让业主都能见到山，在规划之初，世纪城就定下了“因地制宜”的规划原则。从目前已经成型的世纪城南区看，世纪城的建筑群呈现东高西低、北高南低的走势；为与西山风景相呼应，追求“园中有林，林中有园”的区内环境，小区内营造了亭台楼阁、人工湖、假山、小桥流水、长廊等，并移植可参天古树。
其次，小区动静分区，商业区和住宅区用一条绿化带完全分开，车库全部置于地下。
第三，在户型设计上，世纪城也从采光、通风、透气、动静分区上进行设计，并较早地设计了步入式衣帽间、卫生间干湿分区等。并根据市场反馈的结果，不断调整户型。
泛会所营造西部生活休闲空间
在东边、北边很多楼盘传来会所经营不利，成为开发商“弃之可惜，食之无味”的消息时，世纪城却传来了1万多平方米的泛会所———地下娱乐城火爆，和10多万平方米的酒店成为西边最大最繁华的娱乐休闲新去处的消息。
对此黄涛的解释是，“根据我们的测算，如果每个住宅区要搞会所，将来的经营会成问题。我们就在对周边区域调查的基础上，提出了建立泛会所的计划，即将所有的商业配套、休闲娱乐配套集中，形成经营规模，同时给业主优惠。即解决了经营问题，又满足了社区配套。”事实证明，泛会所的建设和运营不仅给世纪城的业主带来了方便，也改变了这个区域。如今，世纪城成了中关村很多白领商务、休闲的首选，世纪城的投资价值也在这个过程中得到了提升。
物业先提服务再说管理
以世纪城的销售量和入住量，在近几年买房人维权不断升级的情况下，世纪城一直“平安无事”，这也创造了一个入住的奇迹。
黄涛说：“没有什么“高招”，我们要求物业管理公司只谈‘服务’，不谈‘管理’。”记者了解到，世纪城50多栋住宅楼，从入住当天起就设一名楼长，业主有问题可随时找到楼长反映，楼长解决不了的，就会及时反馈到物业公司、维修队及开发商处。楼长的设立让业主有了反映问题、解决问题的通道。
西部将现巨型shopping mall
据了解，世纪城北区正在紧锣密鼓的建造中，北区离颐和园更近，环境和风景更好，建设规模不会小于南区，价格不会提价太多，甚至不提价，配套也优于南区，其中建设面积约为54万平方米的shoppingmall将会在同期建成。目前，住宅和配套公建都已在建设中，明年将全部投入市场。 |
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