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与开发商打交道，可说是从事房地产策划人士的家常便饭。“策划是什么，怎么做，有什么用?”无数的开发商都提过类似的问题。
你可能口若悬河，唾沫横飞，什么地产策划是房地产资源的整合，优化，能充分挖掘项目地块的价值，规避投资风险，节省交易成本，使项目利润最大化等等，不一而足。云者摇头晃脑，兴之所至，听者云里雾里，找不着北。反正搬动三寸不烂之舌最是策划人之擅长，而开发商晕晕乎乎，亦是云者求之不得之奇效。
其实，策划怎么做才算上乘之作，才能收到实实在在的效果，亦是需要策划人三思而后行的。
一位同行说，策划一点不玄乎，很好做，只要笔下生花即可，反正所述内容，大多纸上谈兵，绝无实施之可能，此君高论，笔者实难苟同。
笔者亦赞成策划不玄乎的看法，但是仍必须由一个团队，其具备相当的专业水准及丰富的实际操作经验，以务实认真的态度，不断地探索创新，花大力气，下苦功夫，小到市场调查每一个细小环节，大到项目核心价值体系的建立，方方面面，都需要这个团队扎实苦干，耐心细致，以专业的水准、丰富的经验，才能收获丰硕的成果。以下简要谈谈地产项目前期策划。
两个理念贯穿始终
l、战胜同质化
房地产业竞争日趋白热化，项目与项目之间似曾相识，抄袭的效率之高，像风速一样，令人猝不及防。然而，于朴素平淡的项目提炼出鲜活突出的个性，让对手无从模仿，这是策划人孜孜以求的目标，亦是项目出奇制胜的法宝。达此目的的关键就在于挖掘出项目自身的潜在价值，把握项目的核心价值体系，提升项目的核心竞争力，进而在实际操作中植入创新体系理念，确定项目的主题形象，使项目潜能喷发而出，使潜在价值最大化转化为项目最大利润。
2、诱导市场
导致策划人与开发商进退维谷的一个经典问题是，迎合他人的口味去开发项目；或是由我们开发的项目来诱导(注意不是引导)人们的居住观念。这是个两难命题，市场是“上帝”，谁违背它都要付出沉重的代价，但房地产具区域性、周期长的特点，决定了一味的迎合将导致项目开发陷于被动之中。“诱导市场”才是明智之举。在市场需求分析的基础上，结合项目的核心价值，提炼出一个创新务实的主题定位，继而营造符合主题的产品和居住文化氛围，去诱导潜在客户群的居住理念和倾向。
接触项目所在地市场，对通过各种渠道收集到的该地块的市场初步情况进行归纳，并对当地市场进行地毯式的调研，在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域及可类比竞争项目进行重点的排查。
在上述工作的基础上，考察项目地块，并对项目进行SWOT分析(优劣势分析：优势Strenth、劣势Weakness、机会Opportunity、危机Threat)，得出相对应的项目策划总体思路和初步方案。
根据SWOT分析，结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析与专家团的意见，建立项目的核心价值体系。然后通过创新体系的运用，确定项目的开发主题及项目的形象(确定开发什么物业，如何营造物业内在与外在形象和硬件，以呼应主题)，完善总体策划思路。在确定核心价值体系的同时，进行客户群的锁定。根据整体市场情况分析及SWOT分析，结合项目核心价值体系内容，确定客户群的划分，然后根据其需求(显性需求和隐性需求)，确定项目的开发主题。
整合市场定位内容和专业意见，对项目的总体规划，建筑风格，园林景观规划作出科学合理的专业化建议。以上是项目前期策划的简要描述，流程似曾相识，套路大同小异，笔者曾研究过各宗各派的策划套路，感觉亦如出一辙。你会说，这我知道但你可曾知道，拳法大体相同，套路基本一样，但功夫却高低不同。笔者以为在策划各个环节的细微之处，基础是否扎实，工作是否到位是最考功力、最见功效的。花拳绣腿，乃武者大忌，策划决非摆花架，那些花花绿绿，故弄玄虚，言之无物，无病呻吟的所谓策划，害人又误己，实应属摒弃之列。“运筹于帷幄之中，决胜于千里之外”，楼盘未造，策划先行，我们要做的(开发商需要的)，是具备专业水准，富有创新意识，具有可操作性、个性鲜活，能达到开发商与策划人共同的终极目标一一获得最大利润和获得品牌效应的实实在在的策划精品。 |
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