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1994年以前，房地产营销经营似乎是一个生僻的词语。如今却成了时髦的观念。原因是，纵观上海房地产市场现状，凡走营销经营的楼盘，都取得了较好的销售业绩。
营销经营是“关于物品、货物和劳务的观念、定价、促销和分销的策划实施过程，即为了实现个人和组织目标而进行的交换过程。”但从上海房市的楼盘建设和销售情况看，95%以上都还是局限于促销和行销企划的阶段。所谓促销，就是楼盘建好后，出个点子，想个绝招让房子销得快些。但想点子，出绝招，充其量也不过是一种技巧方法，是局部的修饰举措，它的成功带有很大的偶然性，它的典范也仅限于它的自身。纵观1995到1998年上半年的上海房市，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多是昙花一现。因此，出点子、想绝招，虽能暂解燃眉之急，但若将房产发展的长远利益维系于此，则风险甚大。
行销企划比拍脑袋出点子、想绝招前进了一步。它不是摆噱头，而是根据市场需求，在原有基础上对商品房进行修正和包装，制定缜密的广告计划、销售计划，并予以强力贯彻执行。目前上海相当一部分房地产企业和代销公司是以这种方式来运作的。它区别于按局部游击战和促销活动，而是一个完整的战役，第一战役是搞市场调查类似侦察活动；第二战役是司令部作决策酝酿；第三战役是广告执行如飞机、大炮猛烈轰炸；第四战役是步兵冲锋陷阵，即执行具体销售。四大战役相互配合，一气呵成。它的成功是建立在市场各项资源的最优化配置上。但这种做法的缺陷是，行销企划和企业经营行为往往不能融为一体，则是若即若离，客观上难以达到预想的效果。 实践证明，房地产业只有走营销经营之路，才能在市场上取胜。因为如此操作，不单是指企业的营销决策和营销执行要起始于地块的选择，房型设计的初始阶段，而且更着重于营销观念是否贯穿于企业行为的每一个环节和每一个始终。在这一观念指导下，营销不仅是指通过满足消费者的需求欲望来获得企业的利润，而且还尽可能的符合消费者自身和整个社会的长远利益的达观理念，因此，开发企业就会对小区的环境设计，生态平衡，物业管理、房型设计，邻里关系构筑等方面力求完美。金汇花园、华艺花园、沙田公寓、莲浦花园等住宅小区，去年所以获得了理想的销售业绩，其因是他们率先走了营销经营之路。 营销经营是符合房产业发展趋势的最佳操作形式，但一个房产企业要完完全全走上营销经营之路，还需要不断地经历市场成败教育的体验，但更重要的，还在于企业领导人是否认识到并积极去探索实行之。
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