 |
|
 |
|
|
| 中小房地产开发企业融资问题的探讨 |
| 新疆房网首页 2004年5月16日15:26 《中国房地产》 |
| 【 我来说两句 】 【 打印本页 】 【 关闭窗口 】 |
|
|
|
2001年6月以来，中国人民银行关于住房信贷政策的调整，加上各省、市、地区又陆续提高商品房预售条件，对中小房地产开发商影响最大。2001年我国加入WTO，使得房地产行业来自国际方面的竞争日趋剧烈。这样，中小房地产开发商的生产经营步履维艰，特别是在资金方面的压力越来越大。从长远来看，中小房地产开发商面临着竞争和淘汰的压力。这就要求中小开发商从现阶段实际出发，积极探索解决资金问题的办法。本文依据金融机构经营的“安全性、流动性和盈利性”原则，结合房地产开发商生产经营的实践，提出一些看法。
一、日益严峻的投、融资环境
（一）银行提高融资条件
2001年6月，中国人民银行发出了关于规范住房金融业务的通知，要求住房开发贷款的发放对象应为信用等级较高的开发企业，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％；对于借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须具备多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件；个人申请商业用房抵押贷款的比例不得超过60％，最长期限不得超过10年，而且只能是现房。这些规定不但使信用程度不高的中小开发企业难于取得开发性贷款，也因住房抵押贷款申请时间随着住宅建设形象进度要求的提高而推迟，使通过销售期房回笼资金的速度更慢，因此开发商建房自有资金的需要量自然就会加大。
（二）政府加强商品房销售管理
2001年6月，国家建设部颁布了《商品房销售管理办法》。该办法虽然没有提高商品房预售条件，但对销售条件和销售行为做了进一步的规范，如该办法第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租等形式销售商品房，第二十二条规定不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用。这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。同时，上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。大部分省、市和地区把原建设部《城市商品房预售管理办法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》中“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的”投资进度预售条件提高到“多层住宅必须封顶，高层住宅须有2/3的形象进度”。这样对中小房地产企业来说，自有资金的需要量就必须大大增加，这对资金实力雄厚的大开发商来说，只是增加资金投入量和延长资金回收期而已，可以通过房价的提高来收回增加的资金成本，但对于自有资金不足的中小房地产企业来说就可能导致开发项目的搁浅。
二、一般的融资手段
在上述日益严峻的融资环境下，如何找到一条或多条新的融资渠道，是中小房地产开发商面临的重要而迫切的任务。要解决这个问题，我们还是先要了解一下现在国内房地产行业通行的一些融资手段，我们把这些通行的融资手段称为一般的融资手段，从这些一般的融资手段的研究中，探讨新的融资手段。
在我国近20年的房地产开发过程中，中小开发商还是占了大多数，在开拓市
场过程中，绝大多数中小开发商离不开也没有离开过银行的融资支持，银行在考虑资金安全的前提下，也积极地支持了中小开发商，长期以来，中小开发企业已经形成了一般融资方式。
（一）土地使用权抵押贷款
土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。但是，土地抵押贷款在操作过程中比较繁琐，因为商品房预售办法规定，商品房预售合同签定后必须在30天内到房管部门去做初始登记，只有经过登记的合同才有法律效力，但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行了，必须先解除土地抵押后才能登记预售的商品房。此时，开发商必须与银行协商，用分期支付贷款的形式，把土地分期分批解除抵押，同时分期分批进行预售商品房登记。这样才能保证发放土地抵押贷款银行的权益，又不影响购房者的及时登记和项目销售的顺利进行。
（二）自有财产（股权）抵押贷款
开发商利用自有财产（股权）进行抵押获取银行贷款也是一个通常的途径。开发商的自有财产一般是固定资产，比如办公楼或机电设备（如汽车）、电子设备，或者其它有价证券、专有技术等有形、无形资产。此外，房地产开发商对外投资形成的股权，在经过工商部门和产权登记部门登记确认，并经过银行对其进行评估后，也可以作为资产用来抵押获取银行的贷款。
（三）担保贷款
房地产开发商通过自己的主管部门、上级公司提供担保，或者由上级部门指定其它经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获取银行的贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。
三、银企配合共创融资新手段
上面我们提到的一般的融资手段在正常的条件下是很好的办法，但在目前面临着银行提高融资要求。政府提高预售条件的情况下，就无法较好较快地解决目前中小企业急于解决的融资问题。因此，我们必须找到新的途径，一方面银行要在企业的配合下进行金融创新，积极探讨各种融资手段，另一方面银行从对资金的安全性和盈利性考虑，也必然要求中小开发企业有更好的业绩。下面我们结合实践，提出解决问题的办法和途径。
（一）项目封闭贷款
这个贷款方法是从上面一般的融资方法中“土地使用权抵押贷款”发展而来的。
1、贷款的操作方式
开发商取得土地使用权证书后，不是直接把土地使用权证拿去银行抵押贷款，而是在办完《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，向银行提出“项目封闭贷款”，银行可在对该项目进行充分评估的基础上，确定是否贷给该项目开发性贷款，使该项目取得进一步开发所需的资金。这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地使用权，因为还必须考虑项目的开发前景（只有项目适销对路，才能保证贷款本息的及时足额归还），贷款的规模和数额也高于单纯的土地使用权证抵押贷款。“项目封闭贷款”还必须在贷款银行开立专户，由银行对其从建设投入到销售回收全过程的资金流向进行监管，以保证该笔贷款用在该项目，待项目符合预售条件进入预售阶段时，由开发商在该贷款银行办理住房抵押贷款，由此取得售房收入，并作为前述项目开发贷款的还款来源。
2、开发商应做的工作
中小开发企业为了顺利取得银行的项目封闭贷款，就应该主动向银行提供项目的具体情况，甚至在项目寻找过程中就请银行提前介入，在项目的市场调查和项目经济分析和可行性研究阶段充分听取银行的意见，使银行对项目有充分的了解，对项目的开发前景有信心，愿意给该项目提供开发性的封闭贷款。
（二）公司综合授信贷款
这个贷款形式是建立在银行与开发商已经有一定程度的了解，或者已经有一段时间的来往，接受综合授信的企业已经有较好的业绩的基础上。
1、贷款的操作方式
银行为扶持信誉良好、经营规范的企业进一步发展，经过对企业的资产状况、经营状况、发展前景进行综合评价，给予该房地产开发商核定年度授信额度，即当年给予该企业一定数额的贷款规模，只要在这个规模内，开发商可以根据开发项目的资金需求，随时提出贷款的要求，银行会在很短的时间（比如一周内）批准贷款，这种贷款往往执行最低的基准利率，并且由于可以根据需求情况随时在额度内申请，所以取得开发资金及时的同时也节约了财务费用。
2、开发商应做的工作
中小开发企业要想获得银行的综合授信贷款，必须信誉良好、经营规范。所以中小开发企业在日常的生产经营活动中，要注意以下几个问题：
（1）提高经营管理水平。要建立科学的、规范化的内部运作体系，注意精简高效，建立责、权、利一体的岗位责任制，明确职责和考核目标，建立科学合理的内部流程和运作机制，特别是在向政府机关申报项目建设手续的过程中，更要吃透政策，减少反复，提高整体效率。
（2）以市场为导向建立自己的品牌。从选址、规划设计开始，就要注意市场调查，以市场为导向，以目标顾客群的需求为中心展开市场营销，在建设和营销的过程中建立和深化自己的品牌。
（3）注重资信体系的建设。房地产企业资信等级的高低直接决定融资方式的优劣，直接影响融资额度的大小。因此中小开发企业一定要重视企业信誉。第一，要对银行讲信誉，特别是对银行的贷款，一定要准时履约，及时奉还，要按照金融咨询评信机构的标准积极参评信用等级，通过提高企业的经营能力、获利能力、偿债能力和企业素质来提高企业的资信等级。第二，要对社会、对政府讲信誉，要对设计、施工、监理单位讲信誉。第三，要对购房客户讲信誉，确实做到销售的商品房质量合格、面积准确、交房及时、售后保修。要积极按照政府工商行政管理部门提出的“重合同、守信用”单位的标准建立经济合同管理制度，严格履行各类经济合同，执行国家的政策和法律、法规，成为真正的“重合同、守信用”单位。
（三）纯信用免担保免抵押贷款
纯信用免担保免抵押贷款是在上述公司综合授信贷款的基础上发展而来的。
1．贷款的操作方式
在综合授信贷款的基础上，银行对“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业还可实行纯信用贷款。对信誉优良的开发企业，每开发一个新的楼盘，银行可以根据楼盘的规模给予一定规模的纯信用贷款，以帮助开发商更快地开发经营新的楼盘，这种贷款一般不指定使用用途，也不需要担保和抵押，但该项目销售时的住房抵押贷款还是要在该银行办理，以了解项目的销售情况和控制贷款的回收。
2．开发商应做的工作
开发商要想得到银行纯信用免担保免抵押贷款，当然比获得银行综合授信要严格一些，除了上面提到开发商应做的工作，特别是要使企业获得“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业的信誉外，公司的主要负责人的管理水平、决策能力和个人信誉也十分重要。具备以上条件的中、小开发商还应该和银行进行多层次、多方位的沟通，让银行对企业更了解、更有信心，当然把主要业务资金来往放在哪家银行，哪家银行自然就多一些了解、多一些信心。实现互惠互利，是中小开发商取得银行纯信用免担保免抵押贷款的先决条件。
（四）在产品、存货抵押贷款
在产品、存货抵押贷款是在“自有财产（股权）抵押贷款的基础上，根据开发商的在产品和存货也就是固定资产的特点发展而来。
1、贷款的操作方式
中小房地产开发商作为一个持续经营的开发商，往往手中还有一些未售房产，属于在产品或产成品，尚未进入市场，也未转为企业的固定资产，这部分房产经评估后，也可以作为抵押物，获取银行的抵押贷款；另一方面，开发商已经开工的在建工程作为在产品，也可以作为抵押物进行贷款。
2、开发商应做的工作
开发商为了获取在产品和存货抵押贷款应做的工作：首先是在产品和存货的确权工作，开发商必须提供足够的政府有关批文，来确定这些在产品和存货归该开发商所有；其次必须请有资格的评估机构进行评估；第三还要和银行进行抵押折扣率商谈；对在建工程的抵押贷款，除了确权和评估外，还必须对该项目的开发经营进行一定期限的资金封闭管理，直到项目的贷款还清为止。
（五）开发企业之间的相互担保
该贷款方式是在“担保贷款”的基础上，对寻找担保方进行研究发展而来的方法。
1、贷款的操作方式
担保贷款是开发商获取银行贷款的另一条途径。但是，在市场经济条件下，不能靠行政命令来找人担保，上级政府机关又不能为企业担保，专门为企业贷款提供担保的金融单位目前又不普遍而且需要费用，到哪里去获得较为便捷的担保支持呢？
此时，去找一家与自己经营范围、规模、信誉差不多的企业，它也有同样的贷款担保的需求，经双方协商，银行同意，可以相互成为对方的贷款担保企业，完成贷款担保的使命。
2、开发商应做的工作
在寻找相互提供担保的企业的过程中，开发商应做的工作在于寻找愿意提供担保而且又能为银行所接受的企业。因为要为对方担保，必须考虑对方的资信和偿还能力及贷款的额度的对等性，因此开发商在寻找相互提供担保的企业的过程中，在同行业的兄弟单位中最容易找到这种对保企业。同时，这种企业也容易被银行所接受。
在房地产抵押贷款证券化尚未成熟和利用社会保险基金以及住房发展基金尚
不发达的情况下，以上办法尚为短期内对中小开发商可以马上奏效的融资办法。当然这些办法对资金实力雄厚的大开发商同样可以使用。
由于房地产业具有资金需要量大、投资周期长的特点，决定了开发商离不开银行的支持，而房地产业作为国民经济的支柱产业，作为我国重点培育的新的经济增长点之一，也是银行不能放弃的利润增长点之一，所以银行和房地产业的关系非常密切，在短期内的转型期中，中小开发企业面临优胜劣汰的发展过程中，也同样需要银行对优秀中小开发商的扶持，使这些优秀的中小开发商在竞争中发展壮大。因此，银行和开发商双方都有积极性来培植这个市场。经过双方的共同努力，相信会有更多的金融创新形式不断出现，为房地产业注入更多的血液，这样，一个更为繁荣、有序的房地产市场将会出现在我们眼前。 |
|
 |
