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| 构建地产王国的资本运筹战略 |
| 新疆房网首页 2004年5月16日15:27 中国房地产报 任志强 |
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——投融资模式探索与实践（一）
编者按：
“运筹策帷幄之中，决胜于千里之外”。战略是一个国家或企业长远发展应该考虑的问题。一个企业产品或技术的失利会使企业蒙受一定的损失，但是一个企业发展战略的错误很可能会导致企业的灭亡。兵无常势，水无常形。因此，战略对企业的发展非常重要。华远集团董事长任志强从战略的角度就房地产企业如何进行投融资决策展开了较详细的论述。本报投资版将分两期予以刊发，也望业内同仁就此发表见解。
一、资本与资本市场
资本就是产生未来收入流的财富，是可以当作本钱的财富。资本可以通过自身积累获得，但现代市场条件下，资本主要通过资本市场获得。中国的金融市场还没有放开，仍然是个不健全、不完善的市场。中国房地产企业依靠狭义资本市场融资的额度还是很有限。这些资源只要能用金融手段转换为现值，都可以成为企业资本。资本的概念可以进一步扩展到人才、品牌、技术以及无形资产。房地产业可以将写字楼、酒店作抵押来融资；人才、品牌、技术等非金融资本，也可以通过流通的方式在市场上进行交换变现为资本，房地产企业应充分重视利用这些非金融资本。
二、最常见的金融资本市场融资
金融资本市场融资最常见的有间接融资和直接融资。直接融资是企业管理者首先要考虑的融资方式，不善于进行直接融资，企业很难扩张、发展壮大。这里主要谈一下基金融资和延期付款。我这里指的不是目前国内现在发行的基金，而是指风险基金和产业发展基金，尤其是产业发展基金。目前国外地产基金已逐步进入国内，地产公司应该充分运用各种特殊方式引进这些产业发展基金。上世纪９０年代初，最先与华远签约的不是华润，而是香港一家投资公司——坚石公司。坚石公司的最大股东是光大，还有美国国泰财富基金。国泰财富基金就是典型的产业发展基金，在中国投资六家公司，先后在境外上市套现。我们应该重视利用这些产业发展基金。
地产商还有一种很重要的直接融资方式即延期支付，主要是指延期支付施工单位工程款。现在市场竞争激烈，很多工程是施工单位垫钱来建设。目前北京每年工程款是６００多亿，拖欠工程款３０６亿，由此可看出，房地产开发的一半资金是施工单位垫钱的。但是，由此导致施工单位和发展商纠纷很多，主要是发展商没有给施工单位一定的担保，施工单位楼盖成了却拿不到钱，由此对发展商缺乏信任，双方的合作只能是一个项目，不能长久合作。我认为最好也是最合理的方式是：由施工单位垫钱开工建设，开发商寻找第三方为施工单位提供担保，在工程质量合格，技术验收通过后担保给施工单位付款。这种方式既解决了工程质量问题，又是一种非常有效的直接融资方式。当然开发商要给担保公司用抵押、预付保证金或采取信用担保等方式做出付款承诺。
三、最常见的非金融资本融资
房地产应该积极利用非金融资本进行融资。在房地产开发中最常见的是土地分成。地产商拥有土地，没有资金，可以采取合建的方式换取资金、人才、操作能力、品牌、销售渠道等资源。另外，我们可以考虑用佣金或股权分成的方式换取销售渠道与市场、用资金购买企业发展所缺少的资源。以新华远成立后的第一个项目——海润国际公寓为例进行说明。北京有一家叫开拓的公司，有一块地，位置不错，项目设想也很好，但是开拓公司缺乏市场运作能力，因此希望与华远合作。华远拥有很强的市场运作能力、品牌优势、畅通的销售渠道、稳定的客户群。因此华远与开拓签订合作协议，开拓以土地为资本，华远以品牌和运作优势占了海润５５％的股份。合作后，华远修改了项目的户型、方案设计、销售方式等。项目一经推出就大获成功，开盘不到三个月就收回了所有前期投入，开盘不到十个月就售出了楼盘的９０％以上。
传统的观念认为公司发展是要通过打败别人来壮大自己，占据更大的市场份额。现在的观点是要加强合作，要做到合作双方共赢。全国三资企业中，外商独资的很少，中外合资的占了大多数。为何要合资？主要是外资公司进入中国不愿意多交学费，与熟悉中国市场的一家好的国内公司合资，可以尽快了解中国市场，降低进入成本和风险，但是为了不失去管理决策权，他们一般都要控股。所有的合作都必须考虑是双赢或共赢的，同时也要记得掌握控股权。我们进行融资也一样，不能老想着圈钱、骗钱，要记得承担责任。融资和责任是同时并存的，必须具有共赢的态度和想法，否则融资是很难成功并长远发展的。
房地产企业要时刻记得充分利用非金融资本融资，股权、土地、品牌等要充分利用。如果不能充分利用这些方式，组合融资，则企业不可能快速成长、高速扩张。华远１９９３年进行股份制改造，当时实收资本仅１５００万元，不到五年时间，华远净资产达到３７亿元，总资产规模达到９０多亿元。如果没有充分利用这些融资手段，华远是不可能在短期内发展成为当时国内总资产和净资产规模最大的房地产公司。
四、投资决策的考虑因素
融资和投资是分不开的，是相辅相成的。因此，我们在分析融资决策时先分析投资决策。在我们决定要做哪些投资，如何投资后，接下来就要考虑融资问题。
一般的投资决策是看项目的投资收益，这是教科书上的做法。用一大堆公式计算项目的成本、收益，折算成现值，计算出项目利润，得出投资收益。根据投资收益率来决定是否投资该项目。我个人认为，投资决策时不能只看投资收益，这种收益是未来预期的，是或然的，有很大的不确定性。决定投资时应该按以下顺序来考虑：
１． 市场
首先要看项目是否有市场需求，是否有人买。房地产开发前期投入很大，决策做了，土地买了，前期费用发生了，就必须连续去做。项目有市场需求，再决定要做成什么样的房子，卖给哪些人。
２． 管理
项目有市场，还要看是否有合适的管理人员去运作，公司是否具备项目的操作能力。同一个项目在不同的人手里会有不同的操作方式。有人认为做成中低档，市场比较大，有人认为做成高档、精品住宅，可以引领市场，带动周围的房地产项目的发展。
３． 现金流
目前很多企业只有第一笔钱，是项目的启动资金，其它资金都依赖于银行或售楼预收款，这在项目运作中是很危险的。我们做项目，主要靠自己的钱，只有这样才能保证不会发生资金链条断裂。否则，现金流不畅，资金短缺，匆忙上马项目，一旦现金流出了问题，后果不堪设想，直接影响公司其它项目的进展。我们不管采用什么手段，在项目决策后，要保证现金流能维持到整个项目完成。
４． 可靠的收益保证
考虑了上述三方面后，还要考虑收益保证。要测算项目的不同限度，如最低限度（保本点）、利润保证、超额利润保证。公司要具有很强的项目操作管理能力以保证楼盘涨价的过程中不断有人来买，这是获得可靠收益保证的基本条件。
５． 最佳的投资效率
我们要采取有效方式使得项目有可靠的收益保证，产生超额利润，测算项目的净成本收益率，从而算出最佳收益率。用最少的人力、技术及管理投入获得最佳的投资收益。
总之，我们应该改变传统的投资分析观念，不能套用书本上的理论知识和公式来测算投资收益，进行投资决策。我们应该根据公司实际情况，实事求是地分析公司是否需要投资。等决定是否投资之后，可考虑融资问题。投资和融资是相互联系在一起的，密切相关。 |
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