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| 构建地产王国的资本运筹战略 投融资模式探索与实践 |
| 新疆房网首页 2004年5月16日15:29 中国房地产报 任志强 |
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一、决定融资的条件
有些人认为融资就是为了拿到钱，我认为这不完全对。钱只是资本的一个方面，凡是想拥有公司可支配资源都可称为进行融资。可支配资源包括土地、人才、技术、市场、客户群、销售渠道、品牌等非金融资本，这些都可成为你融资的一部分。
企业紧缺而又急需的资源是融资最迫切需要解决的问题。如果仅缺钱，那就通过融资获得钱，如果缺少其它资源，则通过融资获得这些资源。融资的同时也融到了责任，资本和其它资源是没有白给的，权利和责任是相辅相成，同时并存的。华远今年想通过私募的方式融资２亿元，愿意给钱的有几亿美金，其中包括境外投资基金、中国大型知名企业，如：中粮。但这些钱都不是白给的，都有一定的条件，有些企业说你要多少钱都可以，但必须给这些企业股权，他们想通过投资华远获得股权，进入房地产业，获取公司决策权和管理权。因此，这些钱我们有些是不能要的，我们不愿意因为融资而丧失控股权。就象我们与华润的合作，由于资本的力量、企业文化差异、管理理念分歧而产生很多矛盾，最后双方分手，我们全线退出，组建新华远。
融资之前首先要考虑融资的目的，要弄清为何要融资，才能决定如何去融资。融资的目的一般有以下几方面：（１）专为做一件事情而融资，如：为一个项目、一块地、开一次会、办一次展览等；（２）为了做好多事情，最少是两件事情，或者要连续做好几件事情，如：进行项目滚动式开发；（３）为了企业资本积累，进行长期发展和扩张；（４）为了改善公司法人治理结构；（５）为了减少竞争、稳定市场，如：对上下游企业进行参股；（６）为了引进人才、技术、土地、原材料等非金融资本；（７）为了增强企业核心竞争力。企业目的不同，就要采取不同的融资方式。如果有多重目的，就不能采取单一的融资方式，应该进行融资方式组合，使融资收益最大化。
企业的组织形式决定着融资方式。企业可以采取上市、股权融资、企业债券融资、银行贷款、通过合资、合作以资源换资源等方式进行融资。这些融资方式不能随意采用，要根据企业的组织形式来确定企业的融资方式。纯粹的国有企业和私有企业是不能上市的，一定是混合所有制的股份公司才可能上市。不用上市，也能进行融资，如可以通过私募（股权转让、交换）来进行融资。对于很多企业，上市并不一定是好的融资方式，如我国很多企业不愿意提高财务透明度，公开自己的财务状况，就不要去上市，因为上市需要公司财务透明度很高，运营操作能力很强，否则股东、投资者不知道公司的经营状况、运作能力到底如何，就不会购买公司股票。与境外企业进行合资，外方也要求财务透明度很高。另外，股权融资的成本很高，银行贷款、债券的融资成本比较低，企业不能负担高昂的融资成本，就不要轻易采取股权融资。
二、融资的基本方式
房地产企业的融资方式繁多，归纳起来，基本的融资方式包括：股份制改造、合伙制、“傍大款”、交叉信贷、利益交换、“靓女先嫁”、创造工具、经营公司而非经营项目。
股份制改造是指企业通过兼并重组，对公司股权结构进行改造，理顺公司股权结构。合伙制是指几家公司或几个投资者投入资本或其它资源联合成立公司或运作项目。“傍大款”是指找一个或几个有钱、实力雄厚的公司进行融资，这是最常见的融资方式，我们与华润的合作就是这种方式。公司发展要么找个有钱的人来帮你，要么你做个有钱人去帮别人，融资时谁钱多就去找谁。交叉信贷和利益交换是用自己的优势去换别人的优势，强强联合，优势互补。“靓女先嫁”是指将你最好的项目、实力最强的公司先推出去进行融资。创造工具是指通过购买或兼并重组等方式获得其它一些公司，可以为你在融资时进行担保。我们都知道，如果只有一个公司是很难运作的，没有公司愿意给你担保，无法建立合作关系。法律规定只有一个公司时不能进行融资，有限责任公司最少有两个股东。我们注册两家或多家公司，可以比较好的开展业务，就象用左手和右手同时做事，这样可以游刃有余。经营公司而非经营项目是指在融资时考虑是为了经营公司而不是仅仅一个或几个项目。如果只是经营项目，没必要进行复杂的融资，银行贷款就可以了，成本最低。只有在经营公司时，才会考虑股权融资，为股东负责，考虑公司的长远发展。
三、资本运营的基础条件
１． 优秀的企业管理队伍
国外企业进行融资时，投资者很看中管理团队。上市公司要大力推销或者说推介自己，让投资者了解公司，对公司有信心，从而做出投资决策。投资者会详细考察公司的管理队伍，从管理团队可以看出公司的竞争能力和企业组织行为。
２． 好的企业制度
健全、完善的企业法人治理结构对融资非常重要。法人治理结构不健全，在国内可能还会融点钱，但在国际市场就很难。因为境外市场融资，投资者要看你的管理机制，公司要得到投资者的广泛认可。我在任华远公司总裁时年薪７００万，如果年薪不这么高，投资者对你这个公司缺乏信任。一个上市公司的管理者年薪不高，怎么可能将公司管好，必然会贪污、腐败，为自己谋私利。公司管理者收入与责任对等才是令投资者信服的企业管理制度。
３． 有市场竞争力的品牌
品牌是公司最重要的无形资产，品牌的建立不是一朝一夕的，需要长期的积累。品牌代表着公司的影响力，代表着公司的特色。公司要进行融资，必须建立一个强势品牌。我们在融资过程中，发现很多投资者很看中华远这个品牌，就觉得是实力和信誉的保证，对我们很信任，从而减少了融资过程中的很多问题。
４． 具有升值潜力的土地储备
房地产公司没有土地储备是很难长远发展的。投资者做出投资决策买的是预期，买未来的收益。房地产企业未来发展如何，投资者通过看你是否有升值潜力的土地储备就可以得出一定的结论。
另外，房地产企业进行资本运营，还要具有丰富的金融知识和操作能力，具备最基本的资金实力，要有开放与合作的心态，并且要有关联实力作为依托。
四、资本运营应该重视金融杠杆和ＭＢＯ的作用
有限责任公司的好处是我们只要最多拥有５１％的股份就可以控股一家公司。这家公司的营业额、利润、销售收入、资产、资金都可以算在控股公司名下。充分发挥杠杆的作用，我们可以用较少的资本控制和支配大量的资本。新华远进行房地产开发都不是用的自己的土地储备，我们基本上都是通过杠杆作用，控股其它公司获得开发用的土地。华润集团拥有华润创业５１％的股份，华润创业拥有华润置地５１％的股份，华润置地拥有老华远５２％的股份。华润集团真正只用了十几亿的资本就控制了老华远近百亿元的公司资产，这就是杠杆作用的充分发挥。
ＭＢＯ即管理者收购，是目前资本运营的一大热点，是一种特殊的企业融资方式。通过让公司高层管理者持股以使得他们对公司资产更加负责，安心长期为公司工作，为股东谋利益，因为管理者也是股东之一，他们可能会拥有１０％～２０％的股份。由于有了一定股份，管理者不会因为资本的力量而被换走，在公司决策时他们有了更大的发言权。同时，公司可以通过一定的股权留住优秀管理者，保持公司管理层的稳定性，从而有利于公司长远发展。
五、融资成本评价
我们应该充分利用银行的钱，因为银行贷款是成本最低的，无论银行利息有多高，融资成本都是提前固定下来的，贷款到期还本付息就可以了。而股权融资必须每年都要给股东满意的回报，而且还要附带相应的责任。因此，负责任的股本是最贵的资本，而不负责任的股本资金是最廉价的。我们在经营中还发现品牌和信誉是企业最珍贵的资本，我们应该倍加珍惜公司的品牌和信誉。 |
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