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| 房地产企业融资武器锋芒难现 |
| 新疆房网首页 2004年5月16日15:37 京华时报 |
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似乎一夜之间，所有的房地产企业都在绞尽脑汁想着如何找钱。但是与此同时，中国四大商业银行又有大量存款积压。截至5月底，银行存款达到211300亿元人民币，贷款仅153300亿元人民币，也就是说银行里有58000亿元人民币的空闲资金。如此巨大的一笔资金，令开发商们垂涎欲滴，却吃不到口。现在房地产企业只能另寻出路，重建桥梁。
据了解，目前房地产开发企业缓解资金困难主要有以下7种方式：
1.已经贷到的贷款到期后，延期还款，能拖就拖（纯属无赖方式，即使银行留情，也决非解决问题的办法）。
2.寻求上市，通过首发上市或者借壳上市，在证券市场上筹取资金。
3.公司重组，向有钱的公司出卖股份换取资金。
4.资本出让，把储备的土地资源或楼盘转让出去，以获取目前渡过难关的紧要资金
5.寻找信托产品。
6.发行企业债券。
7.建立产业基金，采取“自募”方式筹资。
除第一种方式外，其余六种方式均为房地产企业主动出击，主动寻求融资渠道的动作。但是，这些渠道目前却是暗礁重重。
★上市 无钱买壳
上市，无疑是开发商们最容易想到的融资方式，万科、天鸿、金地等地产商都通过首发上市，募集了大量资金。但是有关部门在房地产企业上市问题上，一直持谨慎的态度，审批之严、周期之长，使得能够成功采用这种方式的企业只是屈指可数，更多的企业走的是借壳上市的道路。如华普集团通过让上市公司收购集团旗下的房地产公司，成功从上市公司“武昌鱼”获取了近3亿元现金；“泰跃系”则在短短一年半时间内，连收湖北金环、景谷林业、三峡水利、凯马B、茂化实华五家上市公司，从而募得大量资金。
但是，这并不意味着所有房地产公司都能走“借壳上市”这条路。北京金茂润业投资顾问有限公司董事朱凌波告诉记者，借壳上市，首先要买壳，这需要大量现金；其次，筹集资金，主要是通过增发、配股，从而获取资金，但此前提是企业必须有很好的项目和资产投入，才可以置换。大量现金、好的项目、资产，这些条件都是最缺资金的中小企业很难具备的。
★重组 项目优势不足
公司重组、出让资本这条路对中小企业来说也不是那么容易走。一位开发商告诉记者：“这两个星期，来找我的企业很多，很多都是以前的朋友，如今面临资金困难，希望我能帮一把，合作也好、合资也好，甚至买项目都可以，但是，大部分项目根本不具备融资条件，实在太差了，谁往里投钱，谁就会被套死。这些项目即使没有央行此次政策出台，今后推向市场也是死路一条。”
★信托 面窄难做
所谓房产信托，即以房地产作为主要资金用途的信托产品。信托公司可通过向开发商贷款或直接参与投资等方式运作。通过房产信托，地产开发商可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。
据北京金茂润业投资顾问有限公司董事朱凌波介绍，目前市场上的房产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。另一方面，根据目前的政策，房产信托产品的资金上限是2亿元，信托合同是最多不能超过200份，每份最低不得低于5万元。房产信托狭窄的选择面、有限的额度，加上每个区域信托公司很少，真正运作起来，房产信托并
不是那么容易。
★债券基金 尚未成熟
对于大公司来说，企业债券和产业基金似乎更适合他们的需求，但是我国的《产业基金法》尚未出台，企业债券市场又极不成熟，审批复杂，面向的群体很窄。所以，虽然这两种方式在国外已经成为很重要的融资渠道，但是对于现阶段的中国来说，要真正成为房地产企业的融资渠道还有待时日。 |
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