 |
|
 |
|
|
| 独立运营商：能挽救会所的颓势吗？ |
| 新疆房网首页 2004年5月3日18:42 |
| 【 我来说两句 】 【 打印本页 】 【 关闭窗口 】 |
|
|
|
“当我置身在这园子里，总感觉是坐在金矿上一样。”北京西山会所管理有限公司董事长王军这样形容自己的心情。在目前会所经营普遍处于低谷时，王军却反其道而行之，建造３．２万平方米的大型休闲中央会馆“西山国际商务庭园”，此举在波澜不惊的会所经营业界引起了不小的震动。但是，西山国际商务庭园是否真如王军所愿，能一扫会所经营的颓势？
王军在“房地产·独立运营商”的２００３《北京宣言》中提出了一个新鲜的概念——独立运营商。他强调，独立是指法律上的绝对独立，开发商以租赁形式将会所资产向独立运营商转移，在租赁期内，独立运营商以专业的服务水准、独立的法律地位、自负盈亏的经济责任承接会所的运营，实现生产开发项目与服务流通项目的分离，“铁路警察，各管一段”，以各自的专长服务于社会。
独立运营商的出现
王军的这一设想，在有意与无意间或许切中了房地产市场演变的脉搏。在房地产发展的初级阶段，开发商大都停留在“胡子眉毛一把抓”，从房屋建设到策划、设计、销售、物业都是事必躬亲，然而，房地产和服务业毕竟不同，开发商在这条道上已经越走越累。市场化程度的提高，对产业细分提出了更高的要求，原先资源配置过程中的“大而全”、“小而全”都暴露出了其特有的弊端，所以资源配置要朝更加多元化的方向发展，这时，配套运营商的角色就出现了。
王军表示，从某一角度上说，这正切中了目前市场的空白点。开发商难以做好的事由配套运营商接手来做。配套运营商在从事第三产业的开发上有其独有的优势：拥有长期的第三产业服务经验，对市场的需求有着相当的洞悉力；雄厚的资金后盾，不需要被开发项目绊住手脚。
“这种新形式的运营商由于能够通过招商吸引第三产业中各个专业的品牌企业，并通过自身的组织管理，再造生成全新的整体形象，对于经营困难的开发商而言是十分有诱惑力的。”北京蓝石营销顾问有限公司董事长李春平告诉记者。
从这一意义上说，王军的独立运营商正是这一概念的衍生物。
姗姗来迟的缘由
市场化程度的提高呼吁这类独立运营商早日出现，可它却姗姗来迟。
王军的“独立运营商”概念甫一问世，就担负着首先革新买房者意识的重任。他认为：从某种意义上说，这与开发商当初的做法有一定关系。作为首批将会所引入的开发者，首先就没能让其业主明晰自身和会所之间的关系。
会所是以一个招揽顾客的牌子首先被利用的。开发商为了提升其楼盘的形象，造就了大大小小的会所，应该说，不被算进公摊面积的会所，其所有权属于开发商是毋庸置疑的。王军认为：开发商仅仅是将会所的使用权无偿让渡给了消费者。它们仅仅提供了“门票”，而业主要享受各种类型的服务就不应再免费，必须为其消费支付可观的服务费。这在国外是司空见惯的。然而在国内，业主在认识上由于开发商的误导存在相当的误区，也正由于此，众多开发商也自食其果，在目前的会所经营中陷于两难的境地。
“开发商不在乎会所的建造成本，但绝对在乎会所的运行成本。”王军说，“一个２０００－３０００平方米的会所，一年下来，水费、电费、管理费、人工费、设备维护费、物料消耗费等一应费用，起码要２００万元，带游泳池、温泉浴的，就得７００万－８００万。这么大的费用，让开发商负担７０年，少说也得１．４亿，多的就得５－６个亿。据调查显示，北京地区正在经营中的会所，亏损比例达到了６０％，即便是没有亏损的会所，大多也处于一种勉强度日的处境之中，真正运行良好的会所寥寥无几。”
有业内人士曾为会所算了一笔账，目前业主光顾会所的次数远远低于其供应能力，一家中型会所，业主们每个月至少要消费８次，每次１０元以上，才能使会所的运营达到收支平衡，否则，将无法得到根本改观。
面对如此堪忧的局面，会所何去何从？
世纪城项目的开发商将会所与世纪金源大酒店的休闲设施结合在一起，外包给一家俱乐部经营，使设施利用率大大提高，为后期运营提供了保证。但实际上，“其开发商是有意偷换了会所的概念。”王军如是说。
王军认为，会所作为一个私密性很强的公共客厅，具有明显的排他性。世纪金源就失去了会所的本来属性。会所本来是由开发商花钱盖，业主花钱买单的。如果人人都能成为其中一员，也就失去了会所会员的本来价值。
市场的选择
据王军介绍，西山会所覆盖了其半径２公里范围内３００万平方米的高档住宅，而其半径４．５公里范围内有１０００万平方米的高档住宅。面对周边巨大的市场，西山会所一旦能撬开其消费的缺口，其中的垄断利润是不言自明的。该会所搭建了一个巨大的平台，由其周边的楼盘来共享它的资源，而各个楼盘业主在西山会所能享受的服务等级的高低，是与其的付出成正比的。这个巨大的平台甚至对于散户都是开放的，但问题就在于单个的个体加入所需的成本。这个成本远远大于由开发商牵头的成本。也就是说，当某个开发商和西山会所结成联盟时，业主的交易成本就得到了相应的控制。开发商为了使其业主在那里得到高品质服务，必然会为之付出相应的成本。当然，开发商由于能通过此摆脱会所经营的“沼泽”，这种较小的付出无疑是值得的。
开发商如果不转嫁这一困难，或许就像世纪城一样，只能“偷换”这一概念，通过这种操作来提高会所单位面积的利用率，尽管业主的身份混淆了，但同样达到了挽救会所经营危机的目的。
开发商还有一种选择，如最早的朝阳园的做法，通过收取高额的物管费来补贴其会所的经营开支，但这样做的最大问题就是无形之中舍弃了一部分本该有的消费群体。开发商处理这一问题，各有各的招数，但各种各样的产品都是市场高度发展后的产物，只有产品细分才能挖掘出消费者的不同需求。
在产品细分的同时，资源配置也走向了多元化。诸如会所经营中就出现了“一家会所服务于多个楼盘”和“一个楼盘共享多个会所”的经营理念。开发商和其配套运营商之间将越来越呈现一种相互选择的方式，开发商会倾向于选择与其产品定位相似、专业度相符的配套运营商，而配套运营商也能通过开发商提高自身的品牌形象。这两者是互动的。
市场化程度的提高，一定会带来资源配置的成熟，开发商和其配套运营商的关系很好地说明了这一点。 |
|
 |
