“万达购物广场”是南京商业地产市场具有典型意义的商铺。开发商万达地产销售负责人介绍，该广场共有商铺108个铺位，目前已经全部销售完毕并交付使用。据该公司调查，85%以上的购房者都不是自己经营，而是全部靠房租来实现投资回报。在大厂“永利购物中心”，自营的客户铺位数也仅占总铺数的20%。

　　投资的人不经营，经营的人不投资。记者发现，南京诸多在售产权商铺已经了“开发商—投资者—经营者”的三权分离模式。说白了，这也是产权商铺中风险的传递链条———投资者依靠离奇租金将商铺的风险给传递租赁者。如此看来，投资者的惊人胆量似乎事出有因。怪不得在“未来城”的拍卖会上，一位捧走“天价”商铺的投资客竟然不知“珠江路”是做什么生意的。

　　操作过多个商业地产楼盘的路小姐认为，投资者必须要为经营者留下一定的赢利空间，租金价格不能定得太高。经营者压力太大，往往不能持续经营下去。同时，对产权商铺来说，前期的租金不能要价太高，一旦市场形成，租金的涨幅才会明显。

　　对“未来城”商铺未能得宠的原因，记者听到了另一种声音，就是面积与该地区的定位有关。一位在珠江路从事电脑生意的经营者认为，这样的高价铺位肯定卖给品牌的专业卖场，但一般的数码电脑卖场的经营面积需求多在200平方米以上。

　　专家分析认为，目前很多商业地产在开发的过程中并没有从将来的经营角度去设计产品，而是从投资者的角度或销售难易的角度去设计产品。很多楼盘靠单价降低来增强产品的吸引力和竞争力，刻意地减少商铺的面宽，加大进深。而对于购买者来说，并没有对产品和周边情况充分了解，在出租时可能很难找到合适的房客。