11月8日中午，赵小冬从南银大厦某房地产开发公司走出来，随后他将驱车到汉威大厦，和另一家从南方到京的房地产公司接洽业务，他的身上带着多个可以马上转让的房地产项目的基本资料。

　　近半年来，赵小冬一直活跃在二级土地交易市场中，从一个普通的投资顾问公司老总，完全转型为土地项目公司的中介。“帮助土地项目公司转让手中的土地项目是我们目前的重点工作方向。”赵小冬这样说。

　　“我们刚刚帮一个土地所有方成功转让了手里的土地项目，现在还在谈三个土地转让项目，分别位于望京、红领巾桥和赛特大厦附近。”

　　记者从赵小冬提供的资料中看到，他的手里一共有8个能够马上转让的土地项目公司，而他刚才所提到的三个项目赫然纸上，其中望京的项目标明“建筑面积18万平方米，项目所在地已完成‘七通一平’，原开发商提出项目整体转让”。

　　据了解，目前北京注册的房地产公司多达4000多家，而正在进行地产开发的房地产公司仅为1000家左右，其余则为主要以出让股权的方式进行土地买卖的土地公司。

　　而赵小冬这类土地中介公司的主要任务就是帮助这些土地公司将其手中的土地转让出去，通过他们的牵线搭桥来实现这种交易的快速进行。

　　据了解，这类中介公司为数不少，而他们的佣金大概是成交土地总金额的千分之三，有的还更高，主要是依据中介和交易双方谈判的结果而定。

　　“8·31”土地大限激活土地二级市场

　　“我们代理的主要是‘8·31土地大限’之前突击出让的土地项目。”赵小冬告诉记者，据有关部门的统计资料显示，从2002年7月出台的33号令到2002年10月，北京市协议出让和规划成熟的用地近9000万平方米，规划建设面积近1.3亿平方米。

　　北京国际投资发展有限公司总裁杜猛分析说，这9000万平方米土地可能分布在“地虫”(炒地皮的公司)和天鸿、首创和大成这些大型房企手里。

　　去年“8·31”土地大限之后，“地虫”开始活跃起来。这些“地虫”大多是北京本地的企业，他们拿地比外地的地产商要容易得多，本身并不开发房地产项目，完全靠炒地皮为生。据记者调查，其运作手段一般是：先注册一个项目公司，把土地放到这个项目公司里，然后再把这个公司转卖出去。

　　“除了少数房地产公司会拿地开发，大部分公司都会将手里的土地再卖出去，这个比例至少可以达到70%”杜猛这样估计。比如富力开发的白家庄项目就是通过二级土地市场拿到的土地；朝阳北路某项目的开发商则是从大成集团手里获得的土地，此外首创置业也刚刚从一个小公司手里收购了一个土地公司。

　　顺驰：符合我们要求的公开出让土地太少

　　土地中介手中的土地质量高也是吸引开发商的主要原因。在赵小冬提供给记者的名单中，包括住宅、写字楼、别墅甚至还有总体规划面积达240万平方米的奥运项目。

　　“如果这些信息属实，不论是从具体位置还是从出让的价格来看，这些项目的土地都要比将于11月21日公开竞价的20块土地质量高。”中原地产华北区域总经理李文杰这样说。

　　据了解，将在十天后竞价的土地中，超过10万平方米以上的住宅项目只有6个，而且一半以上位于四环外。有关资料还显示，从去年至今，在政府公开出让的土地中，四环以外的土地占到83%。

　　顺驰置地(北京)有限公司董事长荆宏告诉记者，虽然顺驰一直在积极找地，但对此次竞价的土地并不会过多关注。“符合要求的公开出让土地实在是太少了，我们正在积极通过收购项目公司的方式来获得土地，这也是我们未来的一种渠道”，荆宏无奈地表示。

　　而此前顺驰置地在北京开发的三个项目都是通过竞买的方式从北京整理储备中心获得。

　　和荆宏持同样观点的开发商不在少数。

　　业界称收购土地项目公司价格低、位置好

　　北京丰中房地产开发有限公司副总经理岳勇告诉记者，“我们不久前就通过收购公司的方式，拿到了一块位于东坝的土地，目前仍在积极寻找合适的土地项目公司。”

　　在岳勇看来，收购土地项目公司不但有更多的选择余地，更重要的是还款方式也比较灵活，对于一些资金不是非常充裕的中小房地产企业来说，非常具有诱惑力，“而且价格比目前公开招拍挂的要低。”

　　李文杰进一步证实了岳勇的观点，“我们刚给丽水桥某项目做了土地评估，近来邀请我们做土地评估的开发商很多。总体来看，这些土地的出让价格还是要比目前公开出让的低一些。”明天地产营销中心总监陈云峰也透露，最近找上门要求转让地的企业很多，一个月至少有10多家。

　　种种因素使得土地二级市场在这个冬天显得异常火热，也带旺了赵小冬这类中介公司。“现在公开出让的好地越来越少，有企业要在好的地段找地，有企业支撑不下去要卖地，我们的机会又多了！”赵小冬自信满满地说。

　　记者观察

　　建立二级土地市场信息平台

　　据说，广州地产大鳄富力集团曾计划2001年就进军北京，但当年未能实施，因为拿不到地；上海绿地集团的北京办事处已经成立两年，但一直毫无建树，原因同样是因为拿不到好地。

　　客观来看，二级市场的土地数量、质量，都要远高于公开出让的土地，因此不少开发商都会在二级市场获取土地。对于人生地不熟的外来开发商而言，他们对好地的需求更为迫切，但是，由于这类土地资源缺乏一个公开的信息平台，他们往往只能求助土地中介公司，这也是为什么土地中介公司在今年如此活跃的原因。

　　可是，目前的二级土地市场鱼龙混杂，很难辨别出优质土地，再加上这类土地交易往往是以公司买卖的形式进行，因此债权、债务的不确定性也给购买土地方带来风险，随着这个市场的不断活跃，如何规范交易将是主管部门应该考虑的问题。

　　不少开发商认为，由政府出面建立的完善的二级土地信息交流平台应该是将来的发展方向。这种公开信息的方式既可以实现信息和资源的共享，也能缩短交易时间，而交易成本也会因为中介公司的退出而相对较低。从目前土地二级市场的交易活跃程度来看，建立信息交流平台是一条值得探索的路。