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| 专家指导：怎么来判别二手房的叫价是否合理 |
| 2005年11月8日1:41 来源：新闻晨报 |
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王小姐最近有些看不懂沪上的二手房市场，各大中介的门店上挂着的价格依然是有些“吓人”的，但从报纸上看来的一些楼盘的成交价格似乎又与看到的挂牌价有一定差距。他的一位朋友陈先生，刚刚以1.45万元/平方米左右的价格买了一套瑞虹新城的房子，与此同时，却又听闻长寿路一带的秋水云庐高层某套房子以1.2万元/平方米的价格成交。究竟是哪些因素来决定近期二手房市场的楼盘成交价呢？作为一个普通购房者，在看房时，又怎么来判别房东的叫价是否合理呢？
业内人士指出，由于近期沪上二手房市场的挂牌价较为混乱，挂牌业主心态不一，近期成交量较多的楼盘的均价基本上已经成为该板块楼盘价的标杆，而该楼盘的成交价就成为了判断区域楼盘价的依据。从近期的成交行情来看，成交量较多的楼盘基本上集中了其所在板块购房者自住需求最为强烈的几个要素。因此，近期买楼所需要依据的两大要素就是楼盘的成交价格与楼盘的自住需求量。
周先生酷爱园艺，目前正在筹划寻觅一套位于本市金沙江路上某楼盘六楼带较大面积露台的房子，虽然已经相中了该区域的两个楼盘，其中也有一个小区有顶层带露台的类似房源在中介公司门店挂牌出售，比如一套总建筑面积86平方米的房源，挂牌价格为67万元，露台不计在总价内，说法上是送的。但理性的周先生并没急着出手，侃价的谈判已经进行了一个多月。
和房东及中介公司谈判讲价的一个多月中，周先生一边寻觅其他周边有符合他买房要求的房源，一边跟踪行情的发展。而有关行情的变化，周先生并不仅仅盯着自己想买的那两个楼盘，而是关注着金沙雅苑的走势。金沙雅苑的一起一落，全然在周先生的视线中，而十·一的假日楼市上，2期曾经是每平方米均价9000元的金沙雅苑，竟然开出小户型的7500元/平方米起价，这给周先生继续看势继续谈价的耐心。
为什么买此楼盘要关心彼楼盘的走势？周先生自有一套自己的想法。用他的话来表达，就是做股票要看龙头股，龙头股的起落直接影响一个板块的走势，甚至是一段行情开始或者终结。楼市与股市虽然有很多不同之处，比如楼市有土地不可再生性，股市就没有。但经济现象中，不同的市场还是有一些共通之处，比如股市和楼市，以龙头股的概念为例，龙头股的上涨、下跌和企稳，都会直接影响其他强势或弱势中的股票的走强或走弱。楼市中有区域的地标楼盘，这种楼盘在行情看好的时候，是上涨在先而且涨幅明显较大的，有领头羊的地位，因为知名度高，容易成为众人的焦点。在市场调整的时候，这样的地标性楼盘往往略一下调，周边的大小楼盘都纷纷随之应声而落。地标性质的龙头楼盘下调后企稳与否，是周先生该不该出手的依据所在。
有关专家分析，周先生买房先看地标“龙头”楼盘走势的做法，是具有一定道理的，其实，在一个变动之中的市场上，不仅是买房者需要参考类似地标楼盘的行情，到中介公司挂牌抛房的房东，也常常以这种地标楼盘的走势作参考，来为自己出售的价格找到依据。
有关专家总结了作为“龙头”地位的，具有地标性质的楼盘的四大特征。
相对盘子较大开发期长
这是个相对概念，并非一定要在地区中是最大的，但其开发的周期一般比较长，目前这样的楼盘在售的都已经是二期或三期甚至是四期了，比如，位于上海市静安区中心地带的静安枫景苑，南起新闸路，北至康定路，东起西康路，西至常德路，占地面积96000平方米，三期正在开发。2004年初一期开始销售，建筑面积13.6万平方米。目前销售的是该盘的二期，之后还有三期，三期的入住时间约在2007年。
人气旺知名度高
或因为地段特征明显，或因为有轨道交通压轴，亦或是品质上乘、广告持续吆喝……中远两湾城、中凯城市之光等等一些楼盘的名字，总能令关心楼市的人耳熟能详。由此人气旺盛。地标性楼盘因为这种楼盘的开发周期长，体量较大，广告宣传的持续性和曾经的销售火爆，前期的销售就非常引人瞩目，区域内的知名度就比较高。周先生所说的金沙雅苑位于金沙江路祁连山路的西南角，中环线附近，作为一个60万平方米的大社区，目前开盘的就已经是四期了。如今，准备到金沙江路中环线附近觅房者，或已经在该区域看过房的消费者，即使是对该区域不了解，一般不会对这个楼盘的名字陌生。
在二手市场交易活跃
由于连续多期的开发，前期已经交房的业主陆续入住，而部分房源在交房后，就逐渐流入二手房市场。在一些中介公司的门店经常能发现，有某一至两个楼盘的挂牌量明显较大，也就是这些门店的强势品种。细细研究，这些挂牌量最多的楼盘，成交也非常活跃，一般来说，有一定比例的房源在二手房市场上能够不断换手交易的楼盘，都多少具备了地区地标楼盘的品相。
这个现象在诸多品牌中介公司的门店非常明显。在中山公园附近的长宁路中山西路上，无论是中原、普润，还是泛城租售网的门店挂牌栏上，圣约翰名邸、中山公寓和凯欣豪园等三个楼盘的房源几乎占据了各门店总挂牌量的一半左右，前两个楼盘虽然体量不大，但因为地段、楼盘品质较高等原因，在二手市场上的交易量至今仍然十分活跃，一直是买卖双方十分关注的品种。而随着之后2003年底凯欣豪园的持续一期和二期的开发销售，在该地区的二手市场上，这三家楼盘长期在市场上形成了影响力，无疑已成为该地区的地标楼盘。
正在寻觅一套90平方米左右，总价80万元仙霞路板块多层房源的陈小姐，一直在关注着该板块上一个非常知名楼盘虹康花苑的二手房行情，虽然虹康花苑的一期和两期都已经在两三年前就全部交房入住，且目前该盘的90平方米的两房总价依然在100万元左右，超出了她的预算，但周边的一些多层盘子如淞虹苑、淞虹公寓、协和苑的一些两房房源的总价还是符合陈小姐的预算的。
之所以关注虹康花苑，陈小姐的理由是，该盘在区域内多层楼盘里具有盘子相对较大，知名度较高，虽然经过多年的换手，抛盘不多，但典型的多层两房房源的挂牌价，对周边的类似房源具有风向标作用，比如同样是90平方米的两房，虹康花苑的总价总要高出另两个盘子10万—20万元。以此观察，哪天虹康的下调幅度将决定其他两个盘子的下调定价。虹康花苑价格起伏，不仅是陈寻找房源的依据，也是日后和房东谈判的一个客观标杆。
类似的以标杆式的价格找房源的方式，在二手房租赁市场上也有体现，一中介公司工作人员介绍，静安区的国际丽都城，该盘体量不大，但当初开盘时的一房难求，以及之后的租赁持续火爆，使其一直成为该地区高端楼盘买卖成交或租赁的标杆。其在二手市场上的价格意义可见一斑。 |
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