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| 2005国家地产新政 抑制房地产价格过快上涨 |
| 2005年12月19日21:51 来源： |
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今年是国家对房地产市场进行强势调控大力整顿的一年。3月5日，在“两会”上，温家宝总理将抑制房地产价格的过快上涨列为价格工作的两个重点之一；3月26日国务院办公厅正式下发了《关于切实稳定住房价格的通知》；3月17日，中国人民银行宣布商业银行自营性个人住房贷款优惠利率下限上调；3月20日，财政部副部长肖捷明确表示，开征房地产税已成定局；4月央行出台新规定，商业银行将对逾期还房贷的进行罚息……种种措施，矛头都指向居高不下的房价和疯狂的房地产投机行为。
我们期待在这一系列政策下，愿中国的房地产市场越来越健康……
抑制房地产价格过快上涨
◇ 政策要点
房价问题写入了今年“两会”的政府工作报告。由新华社3月5日发布的报告原文指出：今年，“要保持价格总水平基本稳定。努力保持粮食等主要农产品价格在合理水平上基本稳定，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。
◇ 市场反应
房价成为价格问题的两个重点之一，这是中央政府对房地产市场最新的表态。这不论是对地方政府还是对开发商而言，都是一个强烈的信号。在这一信号的影响下，全国各地都出台了一系列的政策来规范房地产市场，严厉打击炒房。其中上海和深圳的动作较大。
◇ 记者点评
政策出台后，有专家对由政府来规定价格的办法提出质疑，但是这是一个强烈的信号，代表了政府整顿房产市场，抑制房地产价格的决心。
央行调整住房信贷政策
◇ 政策要点
政策调整的内容包括：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高0.2个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。人民银行还宣布，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。
◇ 市场反应
央行提高购房贷款利率的政策出台后，在全国产生强烈反响。深圳的一项调查表明，六成的人表示会随之推迟购房计划，四成的人表示会尽量减少首付款，八成的人表示会提前还贷。可见，房贷利率调整已经对市民的购房计划产生了直接影响。调查还显示，希望房贷利率在现有基础上继续提高、抑制炒房的仅占32.70%，63.50%的人则不希望房贷利率提高，使今后的还款负担进一步加大。
◇ 记者点评
作为已经引起社会各界关注的房价，已经走到了一个十分离谱的境地。采取得力措施迅速遏制其继续过快增长，已经是当务之急。0.2个百分点对于贷款者和市场的影响很小。但这是央行发出的一个强烈信号：提醒买房人要注意利率提高风险，贷款的成本风险。而且此次专门针对住房贷款调整政策，也传达出一个明确信息：房贷利率还会一直调高，直到符合市场实际水平。这一政策虽然是针对炒房而来，但对于那些想贷款买房的中低收入个人和家庭来说，影响也较大。
央行提高商业房贷逾期罚息水平
◇ 政策要点
4月央行出台一条规定，将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30%至50%”，同时给商业银行一定的自主权。央行表示，此项规定对3月17日以后贷款的客户将立即执行，但此前贷款的老客户则要等到明年1月1日以后执行，同时公积金贷款的罚息计算不在此范围内。
◇ 市场反应
笔者在走访了几家房产中介后发现，罚息加重对房产市场的影响并不大。据某中介的一位员工介绍，这次银行上调的利率只是针对那些逾期还款的用户，而一般的房贷用户都能按时还款，就算是逾期罚息，由于只是针对短期的逾期不还，金额也就不高，所以对购房者的购房意愿影响并不大。
◇ 记者点评
有关专家认为央行该规定的警示作用，要远远大于对金额的关注，此举主要是提高少数恶意房贷欠款者所缴纳的罚息数额，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。
开征房地产税已成定局
◇ 政策要点
中新社北京3月20日电中称，中国财政部副部长肖捷20日出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。此间媒体报道说，从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。目前具体措施并未出台，但不管具体细节如何，可以肯定的是，谁拥有的房地产越多，谁被征税的数量就越多。
◇ 市场反应
由于这一项措施直接针对投机性购房和投资性购房，所以很多人对征收房地产税反应强烈。但普通居民也对这一措施产生担忧，他们怕征收房地产税和提高利息一样，对普通居民购房的不利影响超过对炒房大户的打击。
征收房地产税对炒作房地产行为的打击力度很大。在找不到有利无弊的更好调控措施情况下，征收房地产税控制房地产过热，可能比加息等措施更为有效。在这一消息影响下，部分城市的房地产投资已经得到一定控制。
◇ 记者点评
房地产税是控制房地产热的一项力度很大的措施。它对房地产热的打击力度，比控制土地、提高利息、加征房地产转让税等措施都要强烈。从控制房地产供给入手的措施几乎没有起到控制房地产热的效果，反而让房地产商借机制造出房地产价格上涨的更强气氛。
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